“살려주세요”…전세사기 당한 임차인 두 번 울리는 ‘가등기의 함정'[이시훈 변호사의 돈 버는 부동산]

서울경제 2024.11.30 조회수

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# 서울 양천구에 위치한 한 빌라. 감정가 1억5000만원의 이 매물은 2021년 경매가 시작된 후 유찰을 반복하여 결국 3년 뒤에 열린 23번째 매각기일에 이르러서야 감정가의 1.08% 수준인 162만원에 낙찰됐다. 임차인이 경매를 신청한 지 무려 3년 만이었다. 임차인은 셀프낙찰을 받으면 전세사기 피해자들을 위한 여러 혜택을 받을 수 있다는 사실을 알고 그 방법도 고려했지만 이내 포기할 수밖에 없었다. 임차인은 도대체 왜 셀프낙찰을 포기한 것일까.

전세사기 피해자들을 위한 많은 논의들이 이루어지면서 여러 대책들이 시행 중이지만 여전히 사각지대는 남아있다. 그 중 대표적인 사례가 바로 임차인이 ‘가등기 함정’에 빠진 케이스다.

전세사기꾼들이 흔히 쓰는 수법 중 하나는 ① 먼저 시세에 준하는 가격으로 임차인을 구해 전세를 맞추고 ② 임차인이 입주하자마자 신용불량자 명의로 빌라 소유권의 명의를 옮기고 ③ 곧바로 가등기를 설정해 신용불량자가 빌라 소유권을 함부로 처분하지 못하도록 제약을 거는 방법이다.

여기서 전세사기꾼이 거는 가등기는 ‘소유권이전등기 가등기(매매예약)’를 의미한다. 가등기를 설정해두면 등기상의 순위를 보전할 수 있는 효력이 있어서 전세사기꾼들이 원할 때 그 빌라의 소유권을 다시 되찾아올 수 있게 하는 효력이 있다.

문제는 이 가등기가 임차인에게까지 피해를 준다는 점에 있다. 왜냐하면 경매절차에서 위 전세사기꾼이 설정한 가등기는 ‘선순위 가등기’로 취급돼 경매낙찰자가 가등기를 인수하는 조건으로 경매가 진행되기 때문이다. 실제 경매시장에서는 그 위험성 때문에 선순위 가등기가 설정된 물건은 누구도 입찰하면 안 되는 물건으로 취급되고 있다. 결국 임차인은 이런 물건을 셀프낙찰을 받는다 해도 전세사기꾼이 걸어둔 가등기가 있는 상태의 부동산을 인수할 수밖에 없다.

전세사기꾼의 가등기가 남아 있으면 임차인 입장에서 대출을 받는 것도 어려울 뿐더러, 가등기를 설정한 이가 본등기를 하면 그 즉시 임차인은 빌라 소유권을 상실하게 된다. 이런 문제 때문에 임차인은 셀프낙찰을 받아 피해를 최소화해보려고 알아보다가도 곧바로 포기하곤 한다.

최근 임차인이 셀프낙찰 후에 가등기를 설정한 이를 상대로 ‘가등기 말소소송’을 제기하기도 하였는데, 법원은 가등기권자의 손을 들어주었다. 가등기를 말소할 법적 근거가 부족하다는 것이다. 이런 판결의 추세만 보아도 현재의 법률 규정에 따르면 임차인이 셀프낙찰을 받는다고 해도 가등기 말소를 장담할 수 있는 상황이 아니어서, 임차인의 피해는 더 커지고 있는 실정이다.

이런 가등기의 함정에 빠진 임차인들을 구제하기 위해서는 반드시 정부 차원의 입법적 대책이 필요하다. 임차인이 전입신고를 하고 확정일자까지 받은 다음에 비로소 설정된 가등기라면, 경매절차에서 그 가등기가 소멸되는 조건으로 경매가 진행될 수 있도록 실무가 개정되어야 한다. 이리 되면 전세사기꾼에게 작업당한 임차인이라도 손쉽게 셀프낙찰을 받을 수 있다.

다행히 임차인 입장에서 이런 가등기를 미리 방비할 수 있는 방법이 한가지 있다. 처음 임대차계약을 체결할 때 임대인에게 전세권 설정의 특약을 요구하는 방법이다. 등기부에 전세권이 설정된 상황이라면 그 후에 가등기가 설정된다 하더라도, 경매절차에서는 가등기 말소조건으로 경매 진행이 가능하다. 이리 되면 임차인이 전입한 후 가등기가 새로 설정된다 하더라도 피해를 입지 않게 된다.

하지만 현실적으로 임차인이 전세권 설정을 하기 위해서는 임대인과의 합의가 필요하고 등기비도 추가로 지출해야 하는 어려움이 있다. 그렇기 때문에 근본적으로는 정부가 나서서 임차인 전입 후 설정되는 가등기를 경매낙찰자가 인수하지 않는 조건으로 경매가 진행될 수 있도록 실무례를 개정하는 것이, 가등기 함정에 빠진 임차인들을 구제할 수 있는 가장 좋은 상책이다.