“주담대 올라 급매 나온다…강남 집값 내년에 더 떨어질 것”

땅집고 2026.09.27

[땅집고] 박정호 명지대 교수가 유튜브 '신사임당' 채널에 출연해 금리 인상에 따른 주택 시장 변화에 대해 설명하고 있다./유튜브 — [땅집고] 박정호 명지대 교수가 유튜브 ‘신사임당’ 채널에 출연해 금리 인상에 따른 주택 시장 변화에 대해 설명하고 있다./유튜브

[땅집고] 박정호 명지대학교 실물투자분석학과 교수는 “최근 금리 인상으로 인해 매달 몇백만원을 더 내야 하는 분들도 생기는데 사람에 따라 자기 월급 전액일 수도 있다”며 “급매로라도 몇억을 손해 보더라도 아파트를 던져야겠다고 생각하게 만드는 가장 큰 요인이 바로 금리”라고 진단했다.

박 교수는 지난 23일 유튜브 채널 신사임당에 출연해 최근 5대 은행 고정형 주택담보대출 금리 상단이 7%대를 기록하고 앞으로 8%대까지 오를 수 있다는 전망에 대해 이렇게 말했다. 박 교수는 “우리가 속칭 영끌이라고 하는, 레버리지를 크게 쓰신 분들이 고금리를 감당하기 어렵다고 판단하는 경우가 꽤 있다”며 “최근 세제개편으로 추가적인 조세 부담까지 느끼는 분들도 있어, 현금 흐름상 높은 금리와 보유세 비용을 감당하기 어렵다고 판단해 매물을 내놓는 사람들이 적지 않다”고 말했다.

◇ “강남 급매 나오며 시세 꺾여…내년 더 떨어질 수도”

특히 2021년 전후 저금리로 5년 혼합형 주담대를 받은 차주들이 올해부터 고정금리 기간이 끝나며 직격탄을 맞고 있다고 짚었다. 그는 “당시 2~3%대 금리로 대출받은 분들이 갑자기 금리가 두 배 가까이 오르면, 정말 간단히 말해 매달 몇백만원을 더 내야 되는 분들도 생긴다”며 “주택담보대출 금리가 3%에서 두 배 이상인 8%가 된다는 건, 대출을 많이 쓴 분들에게는 1000만원이 넘는 돈으로 건너뛸 수도 있는 금액”이라고 설명했다.

박 교수는 “강남과 같은 프리미엄 주택이 많은 지역들은 급매가 나오면서 시세가 대폭 꺾인 게 분명한 사실”이라며 “이 금리 수준을 감당 못 하니 싸게 내놓을 테니 누가 가져가라는 게 지금 시장에서 확인된 흐름”이라고 말했다.

그는 내년 전망에 대해서도 “강남 3구에 프리미엄 주택 가격이 더 떨어질 거라고 전망하는 분들이 많다”며 “저도 급매를 기준으로 봤을 때 프리미엄 주택 지역의 가격이 더 하락 쪽으로 재조정될 가능성이 있다고 본다”고 말했다. 기준금리 인상과 미국 국채금리 상승이 이어지는 데다, 이번에 개편된 세제는 올해뿐 아니라 내년, 내후년까지 계속 부담해야 하는 확정 비용이라는 이유에서다.

다만 시장이 일방적으로 무너지는 것은 아니라고 봤다. 그는 “삼성전자나 SK하이닉스처럼 10억원에 가까운 성과급을 받은 사람들, 저금리 사내 대출까지 활용할 수 있는 사람들은 오히려 지금 강남 진입 여력이 생긴 것”이라며 “경기가 안 좋은 쪽과 좋은 쪽의 양극화가 더 강화된 흐름”이라고 말했다.

◇ “전세는 품귀, 월세도 오를 수밖에 없는 구조”

전월세 시장에 대해서는 더 큰 우려를 나타냈다. 박 교수는 “헬리오시티나 등촌 주공 같은 큰 단지를 가도 전세 물건을 찾아보기 어려운 실정이 됐다”며 “전세는 정말 품귀 현상이 됐고, 서울 아파트 전셋값이 2년 가까운 기간 동안 10% 이상 올랐다. 인기 단지는 20% 가까이 오른 곳도 많다”고 말했다.

월세 역시 상승이 불가피하다고 봤다. 그는 “세금을 더 내는 만큼 월세를 올려서 그 돈으로 세금을 내야겠다는 집주인들이 많을 수밖에 없다”며 “전세와 월세 품귀 흐름이 2~3년 안에 급격히 바뀔 것으로 보이지 않는다. 앞으로도 중기적인 현상으로 고착화될 가능성이 크다”고 전망했다. 실제 해외 투자은행들도 한국의 임대시장에 직접 건물을 올려 월세 사업을 벌이는 사례가 나오고 있다고 덧붙였다.

◇ “집값이 계속 떨어지는 도시 전 세계에 없어 “

서울 아파트값이 9월 둘째 주까지 84주 연속 상승한 이유를 묻자 박 교수는 “공급을 줄이는 정책적 실패도 있었고, 반도체·금융업 등 경기가 좋은 업종 종사자들이 원하는 지역에 돈을 더 주고서라도 진입하려는 수요가 계속 생긴 것도 원인”이라고 짚었다. 정부 교체 초기에 “억제 정책을 선호하는 정부가 들어서면 공급이 줄고 집값이 더 오를 것”이라 우려한 수요자들이 먼저 시장에 뛰어든 점도 상승 요인으로 꼽았다.

그는 집값 폭락 가능성에는 선을 그었다. “일본처럼 잃어버린 30년, 혹은 미국 금융위기 때처럼 집값이 떨어지는 세상이 오냐고 묻는데, 글로벌 금융위기 이후 미국 집값은 오히려 두 배 이상 오른 지역이 대부분이고 도쿄도 작년 전 세계 메트로폴리탄 30개 도시 중 집값이 가장 많이 오른 도시였다”며 “집값이 지속적으로 떨어지는 도시가 전 세계에 하나라도 있으면 말씀해 달라. 조정받은 적은 있지만, 물가 상승률만큼 혹은 그 이상 오르는 게 일반적”이라고 말했다.

마지막으로 그는 실수요자들에게 “최근 몇 년간 물가 상승분에 비해 너무 많이 올랐기 때문에 당분간 안 오르거나 약간 조정 받아도 괜찮다는 입장”이라면서도 “그 조정을 앞으로 집값이 본격적으로 떨어진다고 오해하면, 내 집 마련할 수 있는 좋은 타이밍을 크게 놓칠 수 있다”고 조언했다. /