“금리 더 오르면 못 버틴다…지금은 투자보다 대출 원금 줄일 때”

땅집고 2026.09.29

[땅집고] 유튜브 채널 '두꺼비 세무사'에 출연한 심형석 법무법인 조율 수석전문위원(오른쪽)이 정부 세제 개편안과 관련한 부동산 시장 변화에 대해 설명하고 있다./유튜브 — [땅집고] 유튜브 채널 ‘두꺼비 세무사’에 출연한 심형석 법무법인 조율 수석전문위원(오른쪽)이 정부 세제 개편안과 관련한 부동산 시장 변화에 대해 설명하고 있다./유튜브

[땅집고] 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 최근 부동산 시장이 정부의 세제 개편안과 관련 “양도세 장특공제 10억 한도 도입안이 수정되지 않으면 주택 시장 매수심리가 위축될 것”이라고 말했다. 또 연내 추가 금리 인상 가능성을 고려해 “지금은 여유 자금이 생기면 새로 투자하기보다는 기존 대출을 갚아야 할 때”라고 말했다.

심 위원은 지난 22일 유튜브 채널 ‘재테크는 두꺼비 세무사’에 출연해 최근 정부의 세제 개편안에 따른 고가 주택 매물 증가와 매수자들의 관망세에 대해 이렇게 말했다.

◇ “세제 개편안 확정될 때까지는 관망세 유지”

심 위원은 현재 부동산 시장에 대해 “실제 상담을 해보면 주택 매물을 내놓는 분들은 있는데 매수자들은 세제 개편안을 지켜보며 움직이지 않는 상황”이라며 “반면 매도자들은 좀 급하다. 내년에 세금이 어떻게 될지 모르니, 강남에 매물이 쌓이는 게 많고 오히려 외곽은 매물이 줄어드는 상황”이라고 했다. 그는 “민주당에서 정부에 요구한 수정안이 거의 반영 안됐는데 국회에서 수정되는지 여부에 따라 움직임이 결정될 것”이라며 “적어도 올해 11월까지 움직임은 크지 않을 것이라고 본다”고 말했다.

그는 세제 개편안의 핵심 쟁점으로 장기보유 특별공제 10억 상한과 종합부동산세를 들었다. 그는 “비거주 1주택자들은 필요에 따라 직접 거주를 선택할 수도 있는데 장기보유 특별공제 상한이 10억원으로 정해진 게 큰 부담”이라고 했다. 그는 또 “고가주택에 적용되는 종부세율 5%는 어마어마한 고세율”이라며 “텍사스가 2%인데 거긴 개인소득세가 없다. 우리는 공제도 안 하면서 5%라는 세율은 초고가 세율”이라고 지적했다. 이어 “김민석 대표가 종부세는 그냥 뒀으면 좋겠다고 했으니 지켜봐야 하지만, 저는 어느 정도 조정될 것으로 본다”고 전망했다.

◇ “기준금리 한번 더 오르면 매수 심리 위축”

심 위원은 최근 주택담보대출 금리가 최고 8%까지 오른 상황과 관련해 “지금은 여유 자금이 생기면 새로 투자하기보다는 기존 대출을 갚아야 할 때”라고 말했다. 그는 “보통 반도체 호황 때문에 여유자금 생긴 분들을 꽤 많이 상담하는데 최근에는 새로 투자를 늘리기보다 원금을 줄여야 하는 상황이라고 본다. 대출 갚는 게 낫다고 권유를 드린다”고 말했다.

심 위원은 대출 상환 방식에 대해서도 조언했다. 그는 “변동금리를 많이 선택하긴 하지만 고정금리를 이어갈 것”을 권하면서 “고정금리를 했더라도 주기형 상품이 많아 3~5년 지나면 재설정된다”며 “원리금 상환액이 올라가니 다시 평가해보고 재설정해 보는 것도 좋다”고 말했다.

심 위원은 기준금리 인상이 주택 시장의 매수 심리에 본격적으로 영향을 주는 기준점을 내년까지 3.5% 수준으로 예상했다. 그는 “지금 기준금리가 3%인데 만약 올해 안에 한 번 더 올리면(0.25%포인트) 방향성이 명확해진다. 내년에는 4%가 되는 것”이라며 “보통 내년 3.5%를 예상했는데 그보다 더 높아지면 매수심리가 줄어들 수 있다”고 전망했다. 다만 현재의 금리 인상이 2022~2023년 당시만큼 큰 영향을 미치지는 않을 것이란 설명이다. 이미 강한 대출 규제가 적용되고 있어 대출금액이 줄었기 때문에 미치는 영향도 과거보다는 적기 때문이다.

경매시장에서는 아파트보다는 오피스텔 등 비 아파트 시장에서 경매 건수 증가가 나타나고 있다는 관측이다. 심 위원은 “비 아파트 경매 물건이 늘어나고 있고 낙찰률과 낙찰가율이 떨어지는 상황”이라고 말했다. 그는 “경매물건이 많으면 낙찰 받으려는 분들이 많은데 지금 상황은 그렇지 않다”며 “지금 상황이 이어지면 매수 심리가 떨어질 가능성이 있다”고 했다.