지난 7월 경기 성남시 분당구 수내동 양지마을에서 이른바 매도인 대출 거래가 잇단 사실이 알려지며 큰 관심을 모았다.
당시 국토교통부 실거래가 공개시스템과 등기부등본을 분석한 결과, 15억 원 이상 거래 30건 가운데 9건에서 매도인이 매수인을 상대로 근저당권을 설정한 것으로 확인됐다.
그런데 이후 양지마을은 재건축 사업시행자까지 공식 지정되면서 상황이 한 차원 달라졌다.
현재는 재건축 절차가 본격적인 사업 시행 단계로 넘어간 가운데, 실제 아파트 가격 역시 20억 원을 훌쩍 넘는 고공행진이 이어지고 있다.
지난 7월 공개된 거래 가운데 가장 눈길을 끈 것은 23억 원에 거래된 한 아파트였다.
이 거래에서는 매도인이 매수인을 채무자로 두고 20억 9000만 원의 근저당권을 설정했다.
근저당권 설정액이 매매가격의 약 90%에 달한 것으로, 매도인이 매수인에게 잔금 일부를 직접 빌려주고 이를 담보하기 위해 근저당권을 설정한 방식이다.
은행에서 주택담보대출을 받는 일반적인 거래와 달리 매도인이 사실상 자금 일부를 융통해 주는 독특한 구조를 띠고 있다.
이 같은 거래 방식이 세간에 널리 알려진 계기는 양지마을 내 특정 아파트 매매였다.
이재명 대통령 부부가 보유했던 양지마을 금호1단지 전용 164.25㎡는 지난 7월 14일 29억 원에 매매됐고 이틀 뒤 소유권 이전등기가 완료됐다.
그런데 등기부등본에는 매도인 측을 근저당권자로 하는 채권최고액 17억 7000만 원의 근저당권이 설정됐다.
매수인이 기존 주택을 처분해 잔금을 마련할 수 있도록 잔금 일부를 나중에 치르는 구조로, 소유권을 먼저 넘기고 부족한 잔금에 대해 매도인이 근저당을 잡는 방식으로 진행됐다.
당시 이러한 거래가 집중된 또 다른 배경에는 촉박한 재건축 일정 장벽이 있었다.
7월 말 사업시행자 지정고시를 앞두고 소유권 이전을 서두르는 거래가 나타났다는 분석이다.
실제로 성남시는 지난 7월 27일 분당 노후계획도시 32구역인 양지마을의 재건축 사업시행자로 대신자산신탁을 지정·고시했다.
약 29만 1584㎡ 규모에 최고 37층, 총 6839가구 규모의 대단지로 조성될 예정이며, 기존보다 2447가구가 추가 공급되는 청사진이 확정됐다.
양지마을의 최근 실거래 흐름을 보면 당시보다 가격이 더욱 가파르게 상승한 거래들이 속속 확인되고 있다.
금호1단지 전용 84.9㎡는 지난 9월 5일 24억 4500만 원에 거래되었고, 8월에는 24억 원, 7월에도 23억 원대 거래가 이어졌다.
전용 133.82㎡ 역시 7월 중순 27억 원을 넘는 가격에 거래됐다.
소형 평형인 6단지 전용 59㎡ 역시 15억 5000만 원대에 거래되는 등, 양지마을 전체적으로 소형부터 중대형까지 높은 가격대의 매매가 탄탄하게 형성되어 있다.
흔히 회자된 2억 원 정도의 자기자금으로 23억 원짜리 집을 샀다는 표현은 실제 매매가격이 2억 원이었다는 뜻이 아니라, 매매가 23억 원 중 매도인이 20억 9000만 원의 근저당을 설정해 잔금 일부를 조달한 거래 구조를 뜻한다.
따라서 양지마을 사례를 바라볼 때는 단순한 표면적 매매가격뿐만 아니라 매도인 근저당권, 실제 잔금 지급 시점, 금융기관 대출 여부를 함께 살펴야 한다.
특히 현재 투기과열지구 내 재건축 구역으로 사업시행자 지정이 완료된 만큼, 향후 거래 시 조합원 지위 양수 가능 여부 등의 권리관계를 면밀히 따져봐야 한다.
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