“전세 오르는 속도가 매매보다 빠르다”…역전 현상 뚜렷해진 지금, 세입자들 ‘한숨’

서울 아파트 평균 전세가격이 2022년 10월 이후 41개월 만에 6억원 선을 돌파했다.

한국부동산원 월간 아파트값 통계에 따르면 2026년 3월 서울 아파트 평균 전세가격은 6억 149만원으로, 1년 전 5억 6,386만원 대비 약 4,000만원 오른 수치를 기록했다.

전세 6억 돌파, 월세도 최고치 경신

서울 아파트 평균 전세가격이 6억원을 넘어선 구간은 2021년 7월부터 2022년 10월까지로, 당시 전세난이 최고조에 달했던 시기와 일치한다. 이번 재돌파는 같은 악몽이 재현되는 것 아니냐는 우려를 낳고 있다.

월세 시장도 기록 경신을 멈추지 않고 있다. 3월 서울 아파트 평균 월세는 152만 8,000원으로, 전월(151만 5,000원) 대비 0.8% 상승하며 사상 최고치를 새로 썼다. 1년 전 평균 135만 2,000원과 비교하면 17만 6,000원이 오른 셈이다.

매물 급감·월세화 가속…수급 불균형 심화

전월세 매물 부족 현상도 심각한 수준이다. 현재 서울 아파트 전월세 매물은 3만건대 초반으로, 1년 전 4만 8,000건대 대비 약 37% 급감했다. 공급은 줄고 수요는 몰리는 구조가 고착화되고 있다.

임대차 구조 자체도 빠르게 바뀌고 있다. 1분기 서울 임대차 확정일자 중 월세 비중이 70.5%를 기록하며 사상 처음 70%를 넘어섰다. 전세 진입 비용 급증으로 세입자들이 월세 시장으로 대거 이동한 결과다.

오피스텔 전세 시장도 불안정한 흐름을 이어가고 있다. 서울 오피스텔 전세가 상승폭은 올해 1월 0.10%, 2월 0.06%, 3월 0.09%를 기록하며 꾸준히 오름세를 유지하고 있다.

전월세 변동률, 매매가 추월…시장 구조 재편

전월세 상승률이 매매가 상승률을 역전하는 현상도 뚜렷하다. 서울 아파트 매매가 상승폭은 2월 0.74%에서 3월 0.34%로 크게 꺾인 반면, 전세는 0.41%에서 0.56%로, 월세는 0.48%에서 0.60%로 각각 오히려 상승폭을 키웠다. 전월세 시장의 수급 불균형 심각성이 매매 시장을 상회하고 있다는 신호다.

성동구 아파트 평균 전세가는 7억 5,569만원으로 역대 최고가인 7억 4,841만원을 돌파했다. 대출 규제 풍선효과로 강북권 집값도 3월 평균 11억 1,831만원을 기록하며 사상 첫 11억원 선을 넘어섰다.

부동산 전문가들은 수급 불균형이 단기간 해소되기 어렵다고 분석했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “비 아파트 공급마저 급감하며 전월세 시장의 수급 불균형이 심화되고 있다”며 “토지거래허가구역 이슈와 계약갱신청구권 사용 등 여러 요인으로 인해 가격도 오르고 있다”고 말했다.

연내 1만 가구 안팎의 재건축 이주 수요까지 가세할 경우 전세 공급 부족은 더욱 심화될 전망이다. 신규 입주 물량 감소와 다주택자 매물 잠김 현상이 복합적으로 맞물리면서 전세 시장의 불안이 장기화될 가능성이 높다는 게 업계의 중론이다.

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