서울 재건축 단지가 3억대?…도봉구 아파트 경매 3건

땅집고 2026.09.30

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[땅집고] 오는 10월 7일 입찰을 진행하는 서울 도봉구 방학동 '청구아파트' / 땅집고옥션 — [땅집고] 오는 10월 7일 입찰을 진행하는 서울 도봉구 방학동 ‘청구아파트’ / 땅집고옥션

[땅집고] 땅집고옥션이 오는 10월 7일 입찰을 진행하는 서울 도봉구 아파트 경매 물건 중 가장 유망한 물건으로 도봉구 방학동 청구아파트 9층(전용면적 25.7평·사건번호 2026타경10393) 등 3개 물건을 선정했다.

땅집고옥션은 자체 개발한 만능검색기 기능을 이용해 방학동 국민평형 1건과 도봉동·창동 재건축 단지 2건 등 서울 도봉구 아파트 중 최저가 3억 5440만~4억 6880만원대의 알짜 물건 3건을 최종 추려냈다.

땅집고옥션은 이처럼 자체 검색 필터를 이용해 원하는 지역·유찰 횟수·시세 대비 입찰가 수준·권리 안전 여부 등을 원하는 대로 정밀하게 골라낼 수 있다. 땅집고옥션이 개발한 ‘만능검색’이 이 과정을 클릭 몇 번으로 해결한다.

경매 투자에서 재건축 단지의 호가를 볼 때는 먼저 ‘몇 층 거래와 비교했는지’부터 확인해야 한다. 같은 단지라도 층에 따라 실거래가가 크게 벌어지기 때문이다. 도봉동 삼환도봉(2026타경10350)은 2026년 8월 2층이 5억 5000만원에, 같은 달 11층이 5억 9500만원에 거래돼 같은 달 같은 단지에서도 4500만원 차이가 났다. 저층 실거래를 기준으로 삼으면 호가가 과장돼 보이고 반대로 할인율도 작게 보이는 만큼, 반드시 본건과 비슷한 층대의 실거래로 다시 맞춰봐야 한다.

땅집고옥션이 ‘오늘의 추천 물건’으로 꼽은 곳은 서울 도봉구 방학동 청구아파트 9층(2026타경10393)이다. 서울초당초 인근 학교·공원 주거지에 위치한 국민평형(전용 25.7평) 아파트로, 대중교통은 버스 위주라 역세권이 아니라는 점은 약점으로 꼽힌다. 다만 전용 25.7평 국민평형이 7월 말부터 9월 초까지 8건이나 거래될 만큼 층별 실거래가 촘촘해, 이번 도봉구 아파트 3건 중 판단이 가장 명확한 물건으로 평가받는다.

이 물건은 최초 감정가(5억 8600만원) 대비 1회 유찰되어 최저 입찰가가 감정가의 80% 수준인 4억 6880만원부터 시작한다.

본건과 가까운 층의 최근 거래를 보면 6층이 6억원(9월 4일)과 5억 9000만원(9월 1일), 10층이 5억 9000만원(8월 13일), 12층이 5억 6000만원(8월 25일)에 거래됐다. 6~13층 거래는 5억 6000만~6억 4000만원 사이에 모여 있어, 본건 9층의 시세도 5억 9000만원 안팎으로 보기 쉽다. 같은 층대 실거래 약 5억 9000만원을 기준으로 하면 최저입찰가는 그 약 79% 수준이다. 감정가(5억 8600만원)가 최근 실거래보다 오히려 낮게 매겨져 있어 감정가 착시도 없다는 평가다.

9월 전세 실거래는 4억 9000만원(9월 14일)으로, 전세가율이 80%를 넘는다. 매물 호가는 5억 6000만~5억 8000만원 수준으로 실거래와 비슷하게 형성돼 있다.

권리 면에서는 조사된 임차내역이 없고 소유자가 직접 점유하고 있어 인수할 보증금 부담은 낮아 보이지만, 명도 협의는 별도로 필요하다. 청구금액이 1억 9000만원대인 만큼 입찰 직전까지 취하·변경 여부도 확인해야 한다.

땅집고옥션은 “도봉구 아파트 경매에서 재건축 호가를 볼 때는 몇 층 거래와 비교했는지부터 확인해야 한다”며 “같은 단지라도 2층과 11층 실거래가 4500만원 차이가 난다. 같은 층대 거래가 없는 물건은 할인율이 커 보여도 뒤로 미루는 것이 안전하다”고 조언했다. 같은 층대 실거래 아래에서 정확한 상한선을 정하려면 사건번호로 AI 예상 낙찰가를 확인해보는 것도 방법이다.

땅집고옥션은 이밖에 10월 7일 입찰을 진행하는 서울 도봉구 아파트 추천 물건으로 ▲서울 도봉구 도봉동 삼환도봉(2026타경10350·전용 22.4평·최저가 4억 4400만원) ▲서울 도봉구 창동 상아아파트(2025타경13365·전용 13.8평·최저가 3억 5440만원)를 제시했다. /